Версия формул 2026.1

Валовая доходность

Валовая доходность = годовая аренда до расходов и простоя ÷ цена покупки.

Эффективный доход

Эффективный доход = потенциальная аренда − потери от простоя (долгосрочно) или незанятых ночей (посуточно).

Операционный доход (NOI)

Операционный доход (NOI) = эффективный доход − операционные расходы. Платежи по кредиту сюда не входят.

Чистая доходность

Чистая доходность = NOI ÷ полная стоимость приобретения (цена + комиссии при покупке + ремонт, мебель и техника). Операционные расходы: управление, комиссия платформы, уборка, обслуживание, страховка, коммунальные, налоги, резерв.

Операционные расходы

Управление, налог на доход от аренды и резерв — операционные расходы до NOI; считаются от полученной аренды (эффективного дохода).

Доход на свои деньги (cash-on-cash)

Доход на свои деньги = (NOI − платежи по кредиту за год) ÷ ваши вложения (взнос + расходы на покупку и подготовку).

Окупаемость

Окупаемость — через сколько лет накопленный денежный поток без продажи вернёт ваши вложения (с учётом задержки дохода, роста аренды и окончания кредита).

Внутренняя доходность (IRR)

IRR — годовая ставка, при которой все потоки (покупка, годовые потоки, продажа), приведённые к сегодняшнему дню, в сумме дают ноль.

NPV при вашей ставке

NPV = будущие потоки, приведённые к сегодняшнему дню по вашей ставке, минус ваши вложения.

Результат продажи

Результат продажи = цена продажи − расходы на продажу − остаток кредита + денежный поток за срок владения − ваши вложения.

Стоимость через n лет

Стоимость через n лет = текущая стоимость × (1 + g)ⁿ, где g — рост цены в год. Аренда растёт отдельно, со своим темпом.

Посуточный доход

Посуточный доход = цена ночи × ночей в месяце × загрузка месяца, по каждому месяцу. Комиссия платформы и уборка — отдельными строками.

Смешанная стратегия

Смешанная стратегия: доход и прямые расходы считаем отдельно для посуточных и долгосрочных месяцев, затем складываем.

Каждый расход — один раз

Каждый расход учитывается один раз: комиссия платформы и уборка — только в посуточной части, налог на имущество и страховка — только в общих расходах.

Реальная доходность

Реальная доходность = (1 + IRR) ÷ (1 + инфляция) − 1.

Сценарии роста

Сценарии роста: базовый — средний годовой рост за непрерывный ряд от 3 лет; консервативный и оптимистичный — 25-й и 75-й процентили годовых изменений.