ფორმულების ვერსია 2026.1

მთლიანი შემოსავლიანობა

მთლიანი შემოსავლიანობა = წლიური ქირა ხარჯებამდე და ცარიელ თვეებამდე ÷ ყიდვის ფასი.

ეფექტიანი შემოსავალი

ეფექტიანი შემოსავალი = პოტენციური ქირა − დანაკარგი ცარიელი თვეებით (გრძელვადიანი) ან დაუკავებელი ღამეებით (დღიური).

საოპერაციო შემოსავალი (NOI)

საოპერაციო შემოსავალი (NOI) = ეფექტიანი შემოსავალი − საოპერაციო ხარჯები. სესხის გადახდები აქ არ შედის.

წმინდა შემოსავლიანობა

წმინდა შემოსავლიანობა = NOI ÷ შეძენის სრული ღირებულება (ფასი + ყიდვის გადასახადები და საკომისიოები + რემონტი, ავეჯი და ტექნიკა). საოპერაციო ხარჯები: მართვა, პლატფორმის საკომისიო, დასუფთავება, მოვლა, დაზღვევა, კომუნალური ხარჯები, გადასახადები, რეზერვი.

საოპერაციო ხარჯები

მართვა, საიჯარო შემოსავლის გადასახადი და რეზერვი საოპერაციო ხარჯებია NOI-მდე; გამოითვლება მიღებული ქირიდან (ეფექტიანი შემოსავლიდან).

შემოსავალი საკუთარ სახსრებზე

შემოსავალი საკუთარ სახსრებზე = (NOI − სესხის წლიური გადახდები) ÷ თქვენი ჩადებული თანხა (შენატანი + ყიდვისა და მომზადების ხარჯები).

ანაზღაურების ვადა

ანაზღაურების ვადა — რამდენ წელიწადში დააბრუნებს დაგროვილი ფულადი ნაკადი, გაყიდვის გარეშე, თქვენს ჩადებულ თანხას (შემოსავლის დაგვიანების, ქირის ზრდისა და სესხის დასრულების გათვალისწინებით).

შიდა უკუგების განაკვეთი (IRR)

IRR — წლიური განაკვეთი, რომლის დროსაც ყველა ნაკადი (ყიდვა, წლიური ნაკადები, გაყიდვა), დღევანდელ დღეზე დაყვანილი, ჯამში ნულს იძლევა.

NPV თქვენი განაკვეთით

NPV = მომავალი ნაკადები, დღევანდელ დღეზე დაყვანილი თქვენი განაკვეთით, მინუს თქვენი ჩადებული თანხა.

გაყიდვის შედეგი

გაყიდვის შედეგი = გაყიდვის ფასი − გაყიდვის ხარჯები − სესხის ნაშთი + ფულადი ნაკადი ფლობის ვადაში − თქვენი ჩადებული თანხა.

ღირებულება n წლის შემდეგ

ღირებულება n წლის შემდეგ = მიმდინარე ღირებულება × (1 + g)ⁿ, სადაც g ფასის წლიური ზრდაა. ქირა ცალკე, საკუთარი ტემპით იზრდება.

დღიური შემოსავალი

დღიური შემოსავალი = ღამის ფასი × თვის ღამეები × თვის დატვირთვა, თითოეული თვისთვის. პლატფორმის საკომისიო და დასუფთავება — ცალკე სტრიქონებით.

შერეული სტრატეგია

შერეული სტრატეგია: შემოსავალი და პირდაპირი ხარჯები ცალ-ცალკე ითვლება დღიური და გრძელვადიანი თვეებისთვის, შემდეგ იკრიბება.

თითოეული ხარჯი ერთხელ ითვლება

თითოეული ხარჯი ერთხელ ითვლება: პლატფორმის საკომისიო და დასუფთავება — მხოლოდ დღიურ ნაწილში, ქონების გადასახადი და დაზღვევა — მხოლოდ საერთო ხარჯებში.

რეალური შემოსავლიანობა

რეალური შემოსავლიანობა = (1 + IRR) ÷ (1 + ინფლაცია) − 1.

ზრდის სცენარები

ზრდის სცენარები: საბაზისო — საშუალო წლიური ზრდა სულ მცირე 3-წლიან უწყვეტ რიგში; კონსერვატიული და ოპტიმისტური — წლიური ცვლილებების 25-ე და 75-ე პროცენტილები.